李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
国家统计局最新数据显示，2024年12月份，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.1%，跌幅连续三个月收窄，相比本轮市场企稳前9月份-0.7%的跌幅大幅收窄，同比降幅由-6.1%收窄至-5.7%。其中，一线城市环比变化由11月的0.0%升至12月的0.2%，自2023年6月份以来首次正增长；二线城市环比变化为0.0%，自2023年7月份以来连续17个月下跌后首次止跌；三线城市环比下跌0.2%，自2024年8月份以来已连续4个月跌幅收窄。
再看二手住房。2024年12月份，70个大中城市二手住房价格环比下跌0.3%，跌幅持平于11月，相比本轮企稳前9月份-0.9%的跌幅也大幅收窄，同比跌幅也由8.5%收窄至8.1%，跌幅连续三个月收窄。其中，一线城市环比涨幅由上月的0.4%收窄至0.3%，二线城市跌幅由0.2%扩大至0.3%，三线城市跌幅由0.5%降至0.4%。但同比方面，一二三线城市跌幅均明显收窄。
新房价格止跌态势明显，得益于2024年12月份新房交易量明显反弹，带动市场情绪回升，价格稳定也得到了支撑。国家统计局最新数据显示，2024年12月份新房住宅成交达到9226万平方米，创下7月份以来的新高，同环比分别增长4.5%和34.6%。2024年四季度，全国新房住宅销售同环比分别增长21.1%和2.7%。而且，近期各地积极调整住宅开发建筑设计标准，鼓励降低公摊，鼓励开发设计园林景观好、物业管理好、智能化的“好房子”等，对新房价格提供了支撑。
同时，2024年12月份热点城市土地市场开始升温，一二线城市宅地成交翻倍、翻两倍增长，深圳、广州、杭州、合肥、成都等地成交了多宗高溢价地块，对新房购置的信心和价格的稳定也得到了保障。另外，克而瑞监测显示，2024年全国30个城市二手住房成交2.3亿平方米，创下历史新高，二手住房的市场份额增长到59%。二手住房交易活跃带动“卖旧买新”的需求，加上很多城市积极推进以旧换新，提振新房交易的活跃度。
不过，12月份二手住房价格指数企稳回升的势头有所下降。主要原因在于，前期二手住房交易活跃，主要为刚需驱动。这些需求在2024年释放充分，消化了部分挂牌待售的二手住房，剩下的待售二手住房，要么为难以去化的老旧住房，这部分占比在50%以上，要么是挂牌业主不再愿意明显降价出售的“次新房”或学位房。再考虑到，此前二手住房市场呈现“以价换量”的销售格局，从2021年9月份开始70城二手住房价格指数连续下跌。当下二手住房交易的撮合难度在加大，表现在“次新房”或学位房不再愿意降价出售，而大量的、难以去化的存量老旧住房继续降价销售。于是，就出现了一线城市二手住房价格指数涨幅收窄、二线城市价格指数下跌的态势。同时，二手住房交易周期长，临近年底、春季在即，带看量也开始下降，也压制价格指数。
本质上来讲，这是住房供求不匹配、二手住房供应效率较低导致的结果。2022年~2024年，二手住房交易量连续三年强劲反弹，需求端消化了大部分居住适宜性比较强，具有学位、通勤优势（比如靠近地铁）、户型相对较好、性价比相对高的房源。在住房回归居住属性的当下，剩下的二手挂牌待售房源，接近或超过一半为不符合新市民、年轻人住房需求的低效房源。这部分房源不得不降价成交，这是12月份二手住房价格指数继续下跌的根源，再加上市场对房地产的预期开始扭转，二手住房挂牌量开始增加，供应依然饱和。经过这三年的消化，截至目前，二手住房挂牌量开始高位企稳或回落。比如，上海、广州、北京等地二手住房挂牌量开始减少。同时，近期国家也在积极部署城市更新。1月3日，2025年首次国务院常务会议，将城市更新列为重点议题，提出加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造。
刚刚结束的全国建设工作会议也强调，2025年我国将谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年年底前建成的城镇老旧小区改造任务，基本完成已排查出老化燃气管道的更新改造任务，并基本消除县级城市建成区黑臭水体。同时，持续实施老旧街区更新改造等一系列民生工程和发展工程。这意味着，存量二手住房的可居住性、宜居性将明显提升，不仅推动存量房屋循环，也将有助于住房价格止跌回稳。
2025年是商品房市场止跌回稳的关键之年。一季度，楼市会迎来季节性的反弹，即由返乡置业、年后返城、春节前后婚房购置等带来的需求反弹，这对于商品房销售稳定形成支撑。下一步，商品房市场的稳定期待增量政策能尽快落地，比如推动存量土地收储和存量房屋盘活做保障性住房，积极改善供求关系，城中村改造及房票安置能给需求端带来源头活水。
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