盘活存量；融资政策整体宽松。
开年地产圈消息不断，二级市场波动加大，短期主要干扰因素仍来自资金层面的压力纾解方案及预期。
从融资角度看，今年1月，尽管行业融资规模整体仍呈现下行趋势，但面临融资困境的民营主体出现积极信号。中指研究院统计数据显示，1月，4家民营和混合所有制房企合计发行了39亿元信用债，较上年同期增加14.6亿元，增幅达60%。
综合机构分析和受访人士观点，考虑到销售端仍有压力，2025年房企偿债压力仍在。不过，由于严控增量、盘活存量的政策导向及其加速落地带来的正向影响，房企尤其民营房企的融资环境有望进一步改善。
民营房企发债规模同比增6成
中指研究院数据显示，2025年1月，房地产企业债券融资总额为509.8亿元，相较2024年同期的570.3亿元同比下降约11%。
信用债、ABS（资产支持证券）仍是融资主力。具体来看，1月，房地产行业信用债融资261.6亿元，占比51.3%；ABS融资248.2亿元，占比48.7%。
值得注意的是，尽管1月房企信用债整体发行规模在上年高基数下大幅回落，但民营和混合所有制企业发债规模有明显增加，绿城、滨江集团、美的置业、新希望地产4家房企合计发行总额39亿元，较去年同期2家房企发行的24.4亿元增长约60%。
其中，美的置业集团于1月23日成功发行2025年度第一期中期票据，实际发行金额达到15亿元，期限为5年，发行利率3.00%；新希望地产于1月13日成功发行为期五年的2025年第一期中期票据，总额为8亿元，票面利率2.84%。募集资金用途方面，美的置业集团计划用于项目建设和补充流动资金，新希望地产拟用于偿还发行人债务融资工具利息、项目建设和补充流动资金。
“美的置业、新希望地产中期票据均由中债信用增进投资股份有限公司提供全额保证担保，支持民企发债的‘第二支箭’持续落地，且债券期限均长达五年，对补充流动资金、优化资产负债表有一定积极意义。”中指研究院企业研究总监刘水对第一财经表示。
回顾来看，近年来包括“三支箭”在内的房企融资支持政策不断。2024年以来，从1月官宣建立房地产融资协调机制，到“9·24”新政陆续落地，房地产金融政策整体进一步宽松，支持力度明显加大。
但政策效果的显现仍需要一个过程，尤其相较央国企，民营主体目前的受益范围和规模更小，融资困境缓解还不明显。
中指研究院数据显示，2024年全年，房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%，其中信用债（3448.5亿元）同比下降18.5%。其中，央国企占比较上年进一步提升2.5个百分点超过90%，达到91.3%，混合所有制和民营房企融资占比降至10%以下，为8.7%。
2025房企融资环境有何不同
近日，受多层面消息影响，二级市场上房地产股债波动加大，焦点之一是万科的纾困方案。继2月10日万科官宣第一大股东深圳市地铁集团有限公司计划向公司提供28亿元的借款之后，一则万科将从政府部门获得500亿元资金缺口帮助的消息进一步扰动市场。
据报道，该方案包括考虑允许地方政府今年利用约200亿元人民币的专项债额度，用于购买万科的待售楼盘以及空置土地。这些资金将帮助万科支付今年到期的部分债务，万科和关联公司也被允许利用新债发行和银行贷款来还债。
但上述消息尚未得到官方证实。不过，刘水认为，专项债收购闲置存量土地有利于改善市场供求关系，促进房地产市场进入新循环，可能成为未来中央与地方政府政策的重要着力点，相关配套政策也有望继续完善，从而惠及更多房企，对民企的支持力度也将加大。
第一财经记者注意到，目前专项债收储工作已在多地加速推进，仅今年以来，广东省就有佛山、珠海、惠州、江门等多个城市密集发布了拟用专项债收购存量闲置土地的公示。据中指研究院统计，相关公示涉及土地超过160宗，土地使用面积680万平方米，拟收购价格超过350亿元。此前，已有湖南、河南、浙江、江西等地的多个城市发布公告，公开征集存量闲置土地进行收储。就在1月，浙江湖州以7.81亿元收回金茂4宗地块，计划申请专项债补偿资金。
房企2025年融资环境如何？克而瑞研究中心报告数据显示，2025年房企债务到期规模达5257亿元，其中第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。报告提示，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换导致偿债压力转移，2025年房企的债务压力依然较大。
回顾2024年全年，房企债券到期规模达4828亿元，而发行规模为2158亿元，借新还旧偿还到期债务仍有较大缺口。
在此背景下，严控增量、盘活存量被市场认为是接下来缓解房企资金压力的关键。“预期2025年中央和地方仍将会从以下两方面发力，一方面是继续落地实施收储存量商品房用作保障性住房；另一方面则充分用好地方专项债和央行专项再贷款收购企业闲置存量土地，短期减少无效新增商品房供应稳定库存预期。”上述报告认为，这些政策的推进落地也会吸引更多低成本增量资金进入市场，同时有利于改善市场供求关系和市场预期。
刘水也认为，2025年房地产全面回稳仍面临一些挑战，但随着各项支持性政策加力并陆续落地，房企融资环境有望改善。他认为，盘活存量闲置土地政策能够有效改善企业资产负债表，有利于增强企业信用资质，形成正向循环后房企资金面有望好转。
“从融资政策看，项目白名单机制持续落地扩容，经营性物业贷、支持房企发债和股权融资等政策延期，公募REITs和持有型不动产ABS持续上新，多种融资渠道向房企打开，融资政策整体宽松。”刘水表示。
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