公募REITs产品正在创造一种投资“盛况”——指数刷新近两年高位，年内全线产品几乎全部飘红，绩优产品收益超过30%。
公募REITs产品二级市场的火爆，背后有明显的资金炒作痕迹。业内人士提醒，REITs产品的投资者以机构资金配置需求为主，但是在二级市场，不少资金利用了这类产品成交相对不活跃的特征，利用小资金进行拉升，造成产品短时间内大幅上涨的情况。
基金公司也发布公告提醒，REITs基金二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投资者实际的净现金流分派率降低/提高。提醒广大投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。
全线上涨，创出新高
Wind数据显示，截至2月14日，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.6%，跑赢主流宽基指数同期涨幅。从周线角度来看，截至2月14日，中证REITs全收益指数连续四个交易周上涨，成为开年以来持续领涨的投资品种之一。
此外，在2月12日盘中，该指数触及1064.6点，刷新近两年高位。
在具体产品方面，开年以来，公募REITs基金产品几乎全线飘红，年初至今，全市场63只REITs产品中，仅有一只产品年内下跌，其中，更有绩优产品年初以来收益超过30%。
具体来看，有4只REITs产品年内收益超过20%，有24只REITs产品年初至今的涨幅在10%—20%。仅有的一只年内下跌的产品为鹏华深圳能源REIT，年初至今下跌1.31%，该产品从去年年底开始持续拉升，在1月6日盘中创出新高，随后震荡回调。
不仅仅在二级市场，公募REITs产品在新发市场，也频频出现爆款。
2月12日，汇添富九州通医药REIT公布的认购申请确认比例显示，该产品最终募集基金份额4亿份，发售价格为2.895元/份，基金募集资金总额为11.58亿元。此次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。其中公众投资者认购数量为0.3亿份，占发售份额总数的7.5%，有效认购倍数达1192倍，创下公募REITs公众投资者认购倍数历史新高，刷新了此前由国泰君安济南能源供热REIT创下的纪录。
1月9日，国泰君安济南能源供热REIT公众投资者认购倍数达到813倍，吸引资金规模近1300亿元；1月10日，基金认购申请确认比例结果公告显示，易方达华威市场REIT公众配售倍数达到407倍；1月23日，华夏金隅智造工场REIT发售结果揭晓，公众投资者认购倍数也达到288倍。
多只公募REITs产品
存在高溢价率困扰
上海证券基金评价研究中心2月11日发布的《2024年我国REITs市场回顾与展望——上海证券公募REITs系列研究报告》指出，2024年是REITs发行数量和规模最多的一年，全年共发行29只，接近过去三年发行数量总和，发行规模合计645.69亿元，占过去三年发行规模总和的2/3。
报告指出，REITs市场在经历了2023年市场大幅调整，表现弱于股票市场后，2024年整体表现较好，从2024年5月保持平稳向上态势，走出了与股票市场不同的独立行情。
进入2025年，REITs市场延续了2024年以来的火热景象。公募REITs产品的突出表现，也引来越来越多的投资者的关注。
观察部分投资者交流平台可以发现，公募REITs产品已经进入很多投资者的视野，成为投资选择之一。
有投资者在交流平台中称，“公募REITs产品有底层资产收益的打底，同时还能在二级市场享受可能的上涨机会，有点类似于固收+产品”。这一言论，被很多投资者留言认可。
“兼具股性和债性的特征使得公募REITs能够满足介于风险厌恶型和风险偏好型之间的投资者的配置要求，为稳健收益为主，但又有一定收益需求的投资群体提供了良好的资产配置机会。”基金销售人士表示。
但是，业内人士也提醒，公募REITs的收益结构大体分为两部分：分红收益与基金买卖差额收益。REITs产品应该以获取分红收益为主，二级市场的表现是其收益的一部分，但投资者不能只盯着二级市场的炒作。而且在分红收益预期较为稳定的情况下，二级市场的抬升，会直接影响分红收益。
华夏深国际REIT日前发布的公告提醒，基金二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投资者实际的净现金流分派率降低/提高。提醒广大投资者注意基金二级市场交易价格受多种因素影响，投资者应关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。
公告显示，2月11日，该基金在二级市场的收盘价为2.913元，后复权价格为2.954元，后复权价格相较于2月6日收盘价涨幅达到10.51%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将自2月12日深圳证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10：30 起复牌。
事实上，Wind数据显示，目前共有17只公募REITs产品的溢价率超过30%。其中，不少年内表现突出的公募REITs产品都存在高溢价率的困扰。例如，嘉实物美消费REIT最新的溢价率为59.05%，华泰南京建邺REIT的溢价率为37.72%，华夏大悦城商业REIT的溢价率为30.33%。
大涨背后的资金魅影
惊人的涨幅和溢价背后，是资金的“上下其手”的魅影。“小毛单”敲出公募REITs大涨的情况并不少见，REITs热潮背后，有资金借势推动获利的明显迹象。
例如，华夏深国际REIT近期的拉涨走势中，就出现几百万元的全天成交额拉动当天二级市场价格大涨的情况。
嘉实物美消费REIT的今年以来的交易，也有同样的情况出现。
“公募REITs基金的持有人中，基本盘是机构资金的配置需求，这部分投资者在二级市场的交易并不活跃。因此，在二级市场流入筹码有限的情况下，炒作资金用少量的资金就可以拉涨二级市场价格。这让公募REITs成为牛散、游资等炒作、拉升的对象。”有公募REITs基金经理表示。
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