■ 王丽新
对2025年房地产市场而言，“止跌回稳”仍是重中之重。其中，盘活存量土地将是重要引擎。
近日，财政部、自然资源部发文规范专项债支持土地储备。同时，各地亦在加快推进盘活存量土地相关工作。不过，存量土地中不少是权属复杂、开发成本高的“硬骨头”。那么，对这些“硬骨头”该怎么啃呢？
第一，各地需运用好地方专项债券开展土地储备工作。当前，政策端已经疏通堵点，打开了盘活存量土地的新通道。业内机构预计，2025年土储专项债的规模有望超过6000亿元。
虽然方向既定，各地仍需实施得当。结合相关部门、多地政府发布的相关政策，叠加相关市场主体实操路径来看，做好专项债支持土地收储工作，需关注五个方面：一是明确发债资金优先用于处置闲置存量土地，考虑先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的土地；二是优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目；三是确保资金平衡，注意合理确定收购价格、妥善处理债权债务关系，增加地方政府可调节空间，实现融资和收益平衡；四是严格监督管理，专项债券资金由土地储备机构专款专用，形成“资金募集—资金使用—资金偿还”闭环；五是合理扩大用于土地收储的专项债发行规模，加快“自审自发”试点地区发债节奏。
据中指研究院监测，截至3月18日，全国各地公示的拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总量已近400宗，拟收储价格合计超570亿元。需要注意的是，各地收储是盘活存量土地的关键步骤，接下来不可盲目出让，要按照市场需求精准投放，通过“收储—调规—再出让”，发挥好土地储备“蓄水池”和投放“调节器”的功能，稳定市场预期。
第二，多方协同联合开发盘活。引入社会资本，多方合作开发，盘活“沉睡”的土地资源，是市场化破局的关键。
比如，闲置土地持有者可以联合第三方企业、当地政府等多方合作设立项目公司，建立“投资—建设—运营”全链条开发模式，通过“企业主导、政府搭台、多方共进”的再开发模式充分盘活存量闲置土地，实现培育新兴产业、补齐民生设施短板等多方面成效。政府要允许土地用途合理转换，支持国有企业设立土地资产盘活专项基金，与此同时，金融机构匹配专项债券等配套政策也要及时跟进。
当然，对于企业有意愿、市场有需求的项目，相关方可允许其分期办证、延期支付出让价款、合理免除企业违约责任等，来缓解企业资金压力。
第三，促进存量土地交易流转。存量土地盘活本质上是重塑城市居住、产业以及服务等功能，创造新经济价值，不同项目处置方式不同。若闲置土地持有企业无力开发，可鼓励其通过二级市场转让给其他市场主体，由受让方主导完成该地的再开发利用。
各地政府要压实主体责任，通过搭建交易平台、支持预告登记和土地“带押过户”转让等方式加快交易流程，促进交易信息公开，完善相关税费政策，健全市场监管机制等。推进存量土地盘活，各地还需发挥城市更新建设公司、代建公司、咨询公司、建设单位等市场主体的专业优势，在调整容积率、变更土地用途、减免税费等方面“因城施策”，保障市场主体的合理利润。
理论上来讲，盘活存量闲置土地绝非坦途。但结合当前“严控增量，优化存量”的供给端调整政策主流方向来看，盘活存量土地已不再是一道选择题，而是“稳楼市”以及城市可持续发展的必答题。接下来，从中央到地方再到市场主体，各方通力合作，有望答好这道题，提升土地利用率，促进产业升级和城市高质量发展，激发经济活力。
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